부담부증여의 개념과 절차

부담부증여란 수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 부담, 즉 일정한 급부를 하여야 할 채무를 부담할 것을 부수적으로 부관으로 하는 증여계약이다. 수증자가 부담받는 부담의 한도에서 증여로서 무상성이 후퇴되므로 증여자의 담보책임에 관하여 특칙이 있다.(대한민국 민법 제559조 2항) 또 증여외의 규정 외에 쌍무계약에 관한 규정이 일반적으로 준용된다. 증여는 수증자가 부담하는 반면 채무금액의 경우, 양도로 간주되어 주는 이가 양도소득세를 부담하므로 채무를 부담하는 형식을 부담부증여를 하는 경우 부모가 세율이 상대적으로 낮은 양도소득세를 납부하게 되어 자녀에게 상속시 절세의 방법으로 활용된다.

 

부동산을 자녀에게 증여할 때 해당 부동산에 잡혀있는 전세보증금이나 은행 대출 등의 채무를 함께 수증자에게 넘김으로써 이후 수증자인 자녀가 채무를 상환하는 방법이다. 부담부증여 절세효과를 최대화하려면 다음 사항을 고려 해야 한다.

 

 

부담부증여 부동산에 대한 평가액

증여세법에 따라 부담부증여 부동산은 시가와 시가가 없는 경우 예외적으로 기준시가를 적용해 평가한다. 시가에는 감정평가액, 유사한 물건의 매매사례가 등이 포함되는데 아파트는 유사한 물건의 거래가 빈번하지만 단독주택이나 다가구주택 등은 유사한 물건을 찾기가 힘들어 대부분 기준시가를 적용한다.

 

다만, 기준시가로 평가해 증여하게 되면 평가심의위원회의 대상이 될 수 있기 때문에 실제 시세와 기준시가의 차이가 큰 물건이라면 감정평가를 의뢰하는 것이 좋다.

또한 부동산에 잡혀있는 저당권의 평가액과 전세보증금 및 임대료 등의 환산가액을 함께 고려해야 한다. 기준시가로 평가하더라도 상속세 및 증여세법 제61조 제5항에 따른 임대료 등 환산가액과 동법 제66조에 따른 저당권 등 평가액 중 큰 가액으로 평가해야 한다.

 

 

 

 

 

 

채무승계 양도소득세 발생

부동산을 부담부증여시 수증자에게 승계하는 채무액은 증여임에도 불구하고 실질적으로 부동산의 불할양도에 해당하기 때문에 양도소득세가 발생한다. 이때 양도가액은 채무승계액이며 취득가액은 전체 취득가액 중 채무승계 부분의 비율만큼을 적용해 양도소득세를 계산한다.

 

부담부증여의 절세효과는 부동산을 모두 증여로 보아 높은 증여세율이 적용되는 일반 증여보다 일부를 양도로 이전해 비교적 낮은 세율이 적용된 양도소득세와 증여세의 합이 작아짐으로써 발생하는 것이다.

 

따라서 증여자가 다주택자 양도소득세 중과세율이 적용된다면 부담부증여가 더 유리한지 검토해야 한다.

 

부담부증여로 달라지는 취득세

증여로 부동산을 취득하는 경우 증여를 원인으로 하는 취득세율이 적용된다. 하지만 부담부증여시 승계되는 채무에 대해서는 매매를 원인으로 하는 취득세율이 적용된다. 하지마 부담부증여시 승계되는 채무에 대해서는 매매를 원인으로 하는 취득세율이 적용된다.

 

가장 큰 차이점은 증여를 원인으로 하는 취득세율은 증여자를 기준으로 중과세율적용 여부를 판단하는 반면 매매를 원인으로 하는 취득세율은 매수자(수증자)를 기준으로 중과세율 적용 여부를 판단한다는 점이다. 예를 들어, 조정대상지역내 다주택자가 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우 취득세율이 12%로 중과된다. 이때 만약 수증자가 증여자와 별도세대원이면서 무주택자라면 부담부증여로 인한 채무승계부분은 1~3%의 기본 취득세율이 적용된다.

 

부담부증여를 고려한다면

양도소득세, 증여세, 취득세가 함께 발생하기 때문에 어떻게 세부적인 내용을 정하냐에 따라 전체적인 합계 세액이 달라지기 때문에 절세가 가능하다. 또한 부담부증여는 세액 보다 절차적인 부분이 문제가 되는 경우도 많이 있다. 세액계산은 다 해놨는데 절차에서 막혀서 꼬여버릴 수 있다. 따라서 부담부증여를 고려한다면 세액 계산부터 형식적인 부분까지 검토하고 진행해야 한다.

증여세 절세전략 알아보기

절차

1.부담부증여의 계획, 2 금융부채증명원의 발급 및 계약서 작성, 3. 취득세의 신고 납부, 4. 소유권 이전등기 신청 및 접수 5. 수증자의 증여세, 증여자의 양도소득세 신고 납부

 

증여계약서 작성

부담부증여계약서에 기재해야할 내용은 다음과 같다. (부채증명원은 계약서 작성전에 발급) 1. 증여하고자 하는 부동산의 위치, 2. 증여자의 인적사항, 3. 수증자의 인적사항, 4. 채무액(전세보증금, 부동산담보대출 등)

부동산 증여계약서 양식과 작성법 확인하기

부채증명원의 발급

부동산에 대한 담보대출을 실행한 경우 해당 은행에서 부채증명원을 발급받아야 한다.(이 경우 증여자 개인이 아닌 해당 부동산에 존재하는 채무액에 대한 부채증명원을 발급받아야 한다.) 또한, 해당은행에서 수증자의 신용도 및 대출승계여부를 확인해야 한다.

 

등기절차와 필요서류

부담부증여를 실행하기 위해 소유권 이전 절차(취득세 납부)와 등기변경이 완료된 후 양도세 및 증여세의 신고 납부가 필요하다. 먼저 부담부증여계약서를 작성하여 관할구청에서 검인 및 취득세를 납부하고, 관할등기소에서 소유권 이전등기를 신청한다.

 

 

 

 

 

증여자	수증자
1. 인간증명서 1통, 인감도장(일반 인감증명서)	1. 도장
2. 주민등록초본(과거주소가 포함된 초본) 1통	2. 주민등록등본 1통
3. 부동산 등기권리증	3. 소득금액증명원(홈텍스에서 발급)
4. 신분증사본	4. 기본증명서(개명사실이 나타나는 기본증명서)
5. 부채증명원, 임대차계약서

 

인터넷 상담사례 출처 : https://teer.hometax.go.kr/home.do?mode=getReq_view&url=pub/getReq_view&reqId=MyNjM=MTAyOT&loginId=&viewYn=Y 

국세청 홈택스

Q : 부담부 부동산증여계약서 관련 상담 요청드립니다.

부모님의 토지를 증여받을시 <생존시까지 생활비 일정액(예를들어 100만원)을 계속 지급한다/ 미이행시 본계약을 해제한다>라는 조건이 있으면 부담부증여에 해당되는지 알고 싶습니다. 만약 부담부증여에 해당된다면 양도소득세 신고와 증여세 신고를 동시에 해야되는지요? 답변부탁드립니다. 감사합니다.

 

A : [증여세분야]

안녕하십니까?

 

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

 

상속세및증여세법 제47조 제1항의 규정에 의하여 증여재산에 증여일 현재 담보된 증여자(증여를 한 사람)의 채무가 있는 경우로서 해당 채무를 수증자(증여를 받은 사람)가 인수한 사실이 채무입증서류, 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금 상환 등에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 한하여 증여재산의 가액에서 그 채무액을 차감하는 것이며, 수증자가 인수한 채무상당액에 대하여 증여자에게 양도소득세가 부과되는 것입니다.

 

상기와 같이 부담부증여로 인정받기 위하여는 첫째, 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무가 있어야 하는 것이며, 둘째 담보된 당해 채무가 채무자 명의에 불구하고 반드시 실질적으로 증여자의 채무이어야 하는 것이며, 셋째, 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 증여계약서, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금을 상환하거나, 담보설정 등에 의하여 객관적으로 확인이 되어야 하는 것입니다.

 

귀 상담의 경우 생활비 지급 조건은 증여재산인 토지에 담보된 채무가 아니므로 위의 부담부증여에 해당하지 아니하는 것입니다.

Coupang Partners Corner

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