부부간 증여로 명의 이전하기전 확인사항

아파트 등 부동산을 일부나 전부 배우자 명의로 넘긴다면 증여로 인정돼 증여세가 부과된다. 하지만 이때도 6억원 이하까지는 공제받을 수 있어 증여받은 배우자는 부동산 취득에 따른 지방세만 내면 된다. 아파트를 넘긴 쪽에도 양도세가 부과되지 않는다.

 

부부간 증여한도

먼저, 배우자에게 증여하는 재산은 6억원까지는 증여공제가 되어 증여세 과세대상이 아닙니다. 다만, 증여일을 시작으로 10년동안 합산하여 6억원이 공제되는 것임을 알아둬야 합니다. 지난 10년간 배우자에게 증여한 재산이 없을 때 공제받을 수 있습니다.

 

예를들어 5년전에 5억원의 재산을 증여하였고, 3년이 지나 8년째 되는해에 3억원의 재산을 증여할 경우, 10년 이내에 총 8억원의 재산을 증여하였고, 위에 말씀드렸듯 부부간 증여공제는 10년 동안 6억원까지만 가능하기에, 8억원에서 6억원만큼은 공제가 되며, 2억원에 대해 증여세가 과세됩니다.

그외 증여한도

직계존속 : 5천만원(미성년 2천만원)

직계비속 : 5천만원

기타 친족 : 1천만원

 

부동산 증여세 세율

1억원 이하       10%

1억원 ~ 5억원   20%

5억원 ~ 10억원 30%

10억원 ~ 30억원40%

30억원 초과      50%

*참고 증여세율은 상속세율과 동일

 

부부간 증여시 유의사항

양도소득세 절세하기 위해 증여를 하는 경우가 많다. 다만, 세법상 증여일로부터 5년 이내에 증여받은 재산을 양도할 경우 '취득가액 이월과세'가 적용된다.

취득가액 이월과세란 증여일로부터 5년 이내에 다시 양도할 경우, 증여받은 금액이 아닌 취득했던 가액으 양도소득세를 계산하는 것입니다.

 

예를들어, 3억원에 취득한 아파트를 배우자에게 시가 6억원으로 증여를 하고 증여세 신고를합니다. 이 경우 증여공제액이 6억원이기 때문에 증여세 과세대상이 아니다.

 

이후 배우자가 증여받은 아파트를 10억원에 양도할 경우 취득가액은 6억원이기 때문에 (증여세 신고시 6억으로 증여재산가액 신고) 10억원에서 6억원을 뺀 양도차익인 4억원에 대해 양도소득세가 발생합니다.

그러나,. 최초 시가 6억원으로 증여받은 날로부터 5년이 지나지 않은 경우, 취득가액을 6억원이 아닌 종전 증여자가 취득한 취득가액인 3억원으로 봅니다. 취득가액 이월과세가 적용되어 양도금액 10억원, 취득가액 3억원이 되어 7억에 대한 양도소득세가 발생하게 됩니다.

 

취득세

증여 취득세의 경우 기존 3.5% 고정이었으나 증여 취득세율이 개정되어 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받는 경우 12%의 증여취득세가 발생한다.

그 외는 종전과 마찬가지로 3.5%의 증여취득세가 과세된다.

 

이상으로 부부간 증여 한도에 대해 알아보았습니다.

관련 도움이 될 부담부증여에 대해서도 확인해보면 좋을 듯합니다.

 

서류

시군구청을 통해 준비

1. 소유권을 증명하는 서면 : 토지대장등본 또는 임야대장등본, 건축물대장등본

2. 신청인의 주소를 증명하는 서면 : 주민등록등(초)본(증여에 의한 소유권 이전등기는 등기권리자와 등기의무자 공동으로 신청해야 하는 등기로서, 수증자는 주민등록등(초)본, 증여자는 주민등록초본이 필요하다.

 

증여계약서에의 검인

계약을 원인으로 한 소유권 이전등기를 신청할 경우 계약서에 검인신청인을 표시해 부동산의 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출해야 한다. 부동산등기 특별조치법 제 3조제1항

 

검인을 받고자 할 경우 3.증여계약서는 최소 3부를 준비하고 한부는 구청 보관용, 한부는 국세청 제출용, 제출하고 본인이 소질할 계약서 1부가 필요하다.(원할 경우 증여계약서를 더 준비해서 검인을 받을 수 있다.)

부동산증여계약서 양식 https://www.klac.or.kr/ 

4. 증여자의 인감증명서

증여에 의한 소유권 이전등기는 공동 신청할 사항이지만 대부분은 수증자가 증여자로부터 위임장을 받아 혼자서 등기소에 방문하므로, 이럴 경우 인감도장을 날인한 위임장을 준비해야 한다.

위임장 양식 https://www.easylaw.go.kr/CSP/FlDownload.laf?flSeq=312989

5. 취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)

취득세란 부동산의 취득 시 납부해야 하는 세금을 말한다.

취득세 : 공시가액 x 35/1,000(증여, 유증 그 밖의 무상 취득)

지방교육세란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말한다.

지방교육세 : (공시가액 x 15/1,000)x 20/100

농어촌특별세란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 취득세의 납세의무자에게 함께 부과되는 세금을 말한다.

농어촌특별세 : 공시가액 x 2/100 x 10/100

*시, 군, 구청 세무과를 방문해 취득세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 된다.

 

은행을 통해 준비해야 할 서류

6. 취득세영수필확인서

시군구청 세무과에서 취득납부고지서를 받아와서 은행에 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세를 지불하면 취득세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

7. 국민주택채권의 매입

국민주택채권이란 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 주택도시기금의 부담으로 발행한 채권을 말한다. 등기를 신청하는 자는 국민주택채권을 매입해야한다. 국민주택채권의 매입기준은 다음과 같다.

등기종류	시가표준액	지역	매입률
증여 그 밖의 무상으로 취득하는 경우	시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 18/1,000
		기타 지역	시가표준액의 14/1,000
	시가표준액 5천만원 이상 1억5천만원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 28/1,000
		기타 지역	시가표준액의 25/1,000
	시가표준액 1억5천만원 이상	서울특별시, 광역시	시가표준액의 42/1,000
		기타 지역	시가표준액의 39/1,000

국민주택채권의 최저매입금액은 1만원으로하고 1만원 미만의 단수가 있을 경우 그 단수가 5천원 이상 1만원 미만인 때에는 이를 1만원으로 하고, 그 단수가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 한다.

국민주택채권의 매입 후 매입자가 즉시매도를 원할 경우 은행(우리, 농협, 하나 중소기업, 신한은행)은 일정할인료(매일 변경, 은행에 확인해야함)만 내도록 하고 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급해 주고 있다.

 

증여에 의한 아파트 이전등기 시 국민주택채권 매입금액

Q. 저는 부모님으로부터 서울시 금천구에 있는 고시가액 2억원인 아파트를 증여받았습니다. 소유권 이전등기를 하려는데 국민주택채권을 매입하면서 내야하는 금액은 얼마인가요? A. 1) 공시가가 2억원인 아파트는 시가표준액 1억5천만원 이상에 해당하고, 서울 위치해 있으므로 주택 입률 공시가액의 42/1,000입니다. 따라서 2억원 x 42/1,000 = 840만원입니다.    2) 국민주택채권의 구입 후 즉시매도를 원할 경우 매입일의 할인율(매일 변경, 은행에 확인요망)이 10%라고 한다면 실제로 국민주택채권을 매입하면서 낼 금액은 840만원의 10%인 84만원입니다. 84만원을 지불하면 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급받을 수 있습니다.

8. 대법원등기 수입증지의 구입

수입증지 (등기신청 수수료) 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야해서 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 해 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다. 수입증지는 등기소나 등기소 주변 은행(농협, 우체국, 신한은행 등) 에서 구입할 수 있다.

소유권 이전등기 한 건당 대법원등기 수입증지, 서면방문신청: 15,000원 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청) : 13,000원, 전자신청 : 10,000원

등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 한다.

*인지세는 무상의 소유권 이전등기 시에는 내지 않습니다.

*등기 종류별로 책정된 부동산등기신청 수수료는 [http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp 에서 확인하실 수 있습니다.

 

증여 관련 서류

ⓐ검인받은 증여계약서

ⓑ농지취득자격증명원(해당자)

ⓒ위임장(해당자) : 증여에 의한 소유권 이전등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 수증자가 증여자로부터 또는 증여자가 수증자로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문하여 신청할 수 있습니다.

ⓓ등기필정보(등기필증)또는 등기필정보통지서

   -방문신청의 경우 : 등기필정보를 적은 서면(등기필정보통지서)를 교부하는 방법, 다만, 신청인이 등기신청서와 함께

    등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출한 경우에는 등기필정보통지서를 우편으로 송부합니다.

   -전자신청의 경우 : 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법(부동산등기규칙 제107조제1항제2호)

자세한 사항은 해당 주소에서 확인해볼 수 있습니다.
https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=566&ccfNo=3&cciNo=2&cnpClsNo=2