집주인 바뀌고 이것 안하면 보증금 위험

중간에 이사나가야 할때

1. 2년 미만일때 이사갈 경우 (본인귀책)
2. 2년 이상일때 이사갈 경우
- 묵시적 갱신 계약일 경우 (3개월뒤)
- 계약갱신권 청구한 경우 (3개월뒤)
- 증액이나 동일하게 2년 재계약을 한 경우 (본인귀책)
- 구두로 연장을 한 경우 (본인귀책)

 

 

계속 살아야 하는 경우

1. 2년 미만일때 이사갈 경우 (본인귀책)
2. 2년 이상일때 이사갈 경우
- 묵시적 갱신 계약일 경우 (3개월뒤)
- 계약갱신권 청구한 경우 (3개월뒤)
- 증액이나 동일하게 2년 재계약을 한 경우 (본인귀책)
- 구두로 연장을 한 경우 (본인귀책)
임대인이 바뀌고 특별한 말이 없을 경우 그대로 살아간다(묵시적)
임대인이 바뀌고 비워달라고 한다(계약갱신청구권, 계약 만료 6개월에서 2개월 사이) 임대인이 들어온다고 하면 비워줘야함

보증금은 이전 집주인? 새로운 집주인?

1. 3조 4항 따라 권리를 승계하므로 새로운 집주인에게 받음
2. 새로운 집주인도 전세금을 제외한 금액만 이전 집주인에게 이체했을 것
*새로운 집주인에게 받으면된다

계약서를 새로 작성해야 하는지

 

 

1. 이번 계약만 끝나고 이사 갈 예정
- 새로 작성하자고 할 경우에 거절하면된다.
* 새로운 집주인이 이전 임대차 내역을 모두 인수한 것이므로 새로운 계약서를 작성할 필요 없다.

2. 2년 더 살 예정
- 계약서 재작성
- 보증금 증액 및 여러 변동 사항 있을 수 있음
(대항력 조건)
- 주택의 인도날인 잔금날 전입신고
- 대항력은 전입신고 한 날이 아닌 다음날 0시에 대항력이 생기므로 전입신고를 잔금 09시에 입금 후 주민센터에 13시에 했다고하면 10시에 대출 발생하는 사례 유의
대항력은 경매로 넘어가도 대항력이 생겨서 보증금을 잃지 않음 따라서 새로 경매를 받는 사람은 보증금을 인수해야함

특히 중간에 전입을 뺄일이 있을 경우 위의 중간 판례를 참고한다. 대항력 날짜가 리셋이 되지 않도록 유의해서 해야겠다.

재계약시 확인사항
1. 등기부등본을 조회하여 내가 처음 전입한 후 근저당이 잡혀있는지 확인한다.
<이후에 재계약 진행하며 근저당이 잡혀있는 경우 아래에 집중하여 진행한다.>
2. 보증금을 증액할 경우
- 증액한 만큼만 따로 계약서를 작성하고 해당 계약서가 이전 계약의 연장이라는 것을 명시한다.
- 증액한 계약서 확정일자를 받는다.
*확정일자는 경매시 배당순위를 메기는 역할뿐
- 기존 계약서와 함께 보유
<주의사항>
1. 새로운 집주인이 새로 작성하자는 계약서를 새로운 계약서처럼 작성하면 안된다. (해당 계약서 날짜로 대항력이 리셋됨)
2. 새로 작성하되 이전 계약 연장선 명시
3. 잠시 전출해달라고 해도 하면 안됨 (후순위로 밀림)

 

 

전세 반환 보증보험

1. 개인이 따로 가입한 전세보증보험
- 전세금이 본인 돈 이거나 은행 대출
- 집주인과 상관없이 본인과 보증사와의 관계
- 추후 집주인이 전세금을 반환에 차질이 있다면 임차인인 나는 임차권 설정 이후 보증사가 해당 권리를 넘겨받아 경매신청을 해야하므로 변경된 집주인의 정보를 보증사에 알려주어야 한다. (보증사 홈페이지에 집주인변경에 대해 알려주면됨)
2. 질권설정이 되어있는 전세계약

한도와 특이사항은 현재 다를 수 있음

질권설정은 은행에서 집주인에게 돈을 주고 전세계약 만료시 은행에 주어야함
질권도 권리이므로 전집주인에게 질권도 인수했다. 그러므로 새로운 집주인은 은행에 돈을 다시 주어야함

집주인이 변경되면 임차인은 신경쓰지않아도된다. 새로운 집주인에게 질권설정 통지서가 보내진다. 또한 매매계약서에도 해당 내용이 모두 언급되어 있다.
위에 나와 있는 것처럼 “임차인보다 국민은행으로 먼저 반환을 해달라는 내용이 나와 있다”

결론
! 집주인이 변경되었다고하여 크게 달라지지 않는다
! 보증금이 증액되면 증액된 만큼만 계약서를 작성하면 된다.
! 개인이 가입한 보증보험은 집주인이 변경되었음을 알려준다.

 

추가사항

집주인 바뀌고 이것 안하면 위험한 것

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