부동산 토지신탁과 이외 관리, 처분, 담보신탁

토지신탁은 크게 분양형 토지신탁과 임대형 토지신탁으로 구분한다.

 

분양형 토지신탁은 신탁토지에 택지조성, 건축 등의 사업을 시행한 후 이를 분양하여 발생한 분양수익을 수익자에게 교부하는 것을 목적으로 하는 신탁으로 한국에서 토지신탁의 주종을 이루고 있다.

임대형 토지신탁은 기본형으로 신탁토지에 택지조성, 건축 등 사업을 시행한 후 일정기간 동안임대하여 발생한 임대수익 및 원본을 수익자에게 교부하는 것을 목적으로 하는 신탁으로서 신탁기간 종료 시에는 처분하여 현금으로 교부하거나 잔존형태 그대로 교부한다.

 

부동산 관리신탁

신탁회사가 위탁자인 소유자를 대신하여 부동산에 대한 일체의 관리를 수행하는 갑종관리신탁과 을종관리신탁을 말한다.

갑종관리신탁은 부동산에 관련된 다양한 권리의 보호와 합리적인 운용을 위해 토지 및 건물의 임대차, 시설 유지보수, 소유권의 세무, 법률, 수입금 등 제반사항에 종합 관리를 하는 것

을종관리신탁은 단순 소유권 보존만 관리한다.

 

부동산 처분신탁

신탁회사가 부동산 소유자를 대신하여 실수요자를 찾아 매각해 주는 신탁이다. 처분의 방법과 절차에 어려움이 있는 부동산, 매수자가 제한되어 있는 대형 부동산, 소유관리에 안전을 요하는 부동산 등이 주된 수탁대상이 된다.

 

부동산 담보신탁

위탁자가 금융회사로부터 대출을 받기 위해 설정하는 신탁으로 위탁자가 자기소유 부동산을 신탁회사에 신탁하고 발급받은 수익권증서를 담보로 금융회사가 대출을 실행하고 신타고히사는 수탁부동산을 관리하며 위탁자의 채무불이행 시 부동산을 처분하여 채권금융회사에 변제한다.

이것은 저당권과 비슷한데 저당권 설정방식은 담보물 평가비용, 채무불이행 시 법원경매의 장기화, 저가 경락 등으로 금융회사의 부담이 증가할 가능성이 있으나 담보신탁은 전문성이 있는 신탁회사가 관리, 처분함으로써 금융회사의 비용 절감 효과가 있다. 또 저당권은 후순위권리 설정에 관여할 수 없으나 담보신탁은 소유권이 신탁회사로 이전되어 후순위 권리설정에 관하여 동 권리설정을 배재할 수 있다.

 

저당부동산의 경우 채무자 파산 시 파산재단을 구성하여 처분이 제한될 수 있으나 담보신탁의 경우 신탁법상 파산재단을 구성하지 않고 신속한 채권회수가 가능하다.