임대차 관계

임대차 관계 관련

1. 임차권등기는 배당요구로 간주된다? 틀린말은 아니나 임차인은 경매물건의 매각대금에서 보증금을 배당받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 한다. 그러나 임차권등기명령에 기해 임차권등기를 한 경우 배당요구를 한 것으로 간주되므로 별도 배당요구를 할 필요가 없다.

다만 임차권등기가 경매개시결정등기 이전에 이루어져야 하며 경매개시결정등기 이후에 임차권등기가 이루어진 경우 배당요구로 볼 수 없기 때문에 임차인은 배당요구종기 이내에 별도 배당요구를 해야 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있다.

2.임대차계약서에 받는 확정일자를 받으면 모두 되나? 확정일자를 대항력과 같은 것으로 생각하나 그렇지 않다. 확정일자는 임대차계약의 존재 근거의 효력과 임차인에게 근저당, 전세권과 같은 우선변제순위를 부여하기 위한 것으로 확정일자를 받았다고 대항력이 있다고 생각하면 안된다. 

또한 확정일자의 효력은 독립적으로 발생하지 않고 임차인에게 우선변제권이 있기 위해선 대항요건이 필요하다. 확정일자를 먼저 받고 나중에 대항요건(주민등록+점유)를 갖추고 다음날 0시부터 우선변제력 효력이 발생한다. 반대로 대항요건을 먼저 구비하고 나중에 확정일자를 받았다면 확정일자를 받은 날 우선변제적 효력이 발생한다.

3.법인명의 주택임대차는 보호받지 못하나? 기존 법인명의 주택임대차는 보호받지 못했으나 주택임대차보호법 개정으로 일정한 중소기업법인이 임대차계약을 체결하고 그 직원이 대항요건을 갖춘 경우 적용을 받을 수 있게 됬다. 

4.임차인은 배당요구만 하면 보증금 전액을 배당받나? 배당요구한 임차인이라고 하더라도 그 임차인이 언제 대항요건을 갖췄는지 배당요구를 법원이 정한 요구종기내에 했는지, 확정일자는 받았는지, 다른 권리관계와 배당순위에서 어느 위치에 있는지 여러 요건을 따져 배당을 하기에 보증금에 대한 전액 배당, 일부, 전액 미배당 등으로 나타난다.

소액임차인도 마찬가지로 위 같은 요건을 따져 보증금 중 일정액을 다른 권리보다 앞서 우선변제되지만 대항요건을 경매개시결정등기 전에 갖췄는지, 배당할 주택가액이 소액임차인에게 배당할 일정액의 1/2범위 내에서만 배당을 한다든지 하는 그런 제한이 있을 수 있다.

5. 상가건물 임차인은 상가건물임대차보호 적용범위 초과 보증금은 전혀 변재되지 않나? 이경우 개정전 임대차보호법의 보증금 보호범위를 초과하는 임차인의 경우 임대차보호법 적용이 되지 않아 대항력이나 우선변제권 등을 행사할 수 없었으나 개정 후 임대차보호법의 보증금 보호 범위를 초과하는 임차인이라도 대항력을 인정하고 있어서 매수인이 임차인의 미배당 보금증 전부 또는 일부를 인수해야 하므로 주의가 필요하다.

대항요건만 갖추면 대항력이 발생한다고 여기는 사람들이 많으나 일반매매에서야 그렇지만 임대차 대상물건이 경매가 진행되는 경우에는 달라진다. 일반매매시 대항요건을 갖춘 다음날 0시부터 대항력이 발생하지만 그러나 경매물건의 경우 임차인이 말소기준권리(근저당, 가압류 등)라고 하는 권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 경우에 한하여 매수인에게 매각대금으로부터 배당받지 못한 보증금의 전부 or 일부를 주장할 수 있을 뿐이다.