경매 vs 공매

경매와 공매를 같은 수준의 매각방식으로 이해하는 이들이 많다.

그러나 경매와 공매는 공개적인 경쟁을 통해 매각한다는 점에서 서로 유사하지만 여러 면에서 다르다. 먼저 주무관서가 다르며 매각 원인도 다르다.

경매는 법원에서 진행하는 반면 공매는 한국자산관리공사에서 진행한다. 또한, 경매는 담보대출 원리금, 카드 연체금, 임대차 보증금 등의 회수를 목적으로 시행되지만, 공매는 체납된 세금이나 공과금 등을 회수할 목적으로 시행된다는 점에서 차이가 있다.

그런 이유로 매각 도중에 취하되는 비율도 경매보다는 공매가 더 높다. 즉, 경매는 특별한 경우를 제외하고는 경매 취하율이 적지만 공매는 취하율이 높다.

세금체납으로 인해 진행되는 공매 특성상 세금이 주택 가액 대비 상당히 소액인 예가 많아 매각 도중 체납세액 완납으로 취하되기 때문이다.

다음으로 경매와 공매는 입찰 방법이 다르다. 경매는 지정된 매각기일에 경매부동산 관할 법원의 법정에서 매각이 이루어진다. 이에 반해 공매는 전자입찰로 입찰보증금 납부, 입찰서 작성 등 모든 과정이 전산화되어 있다.

따라서 경매가 입찰보증금을 매각기일 당일 납부하고 낙방 시 현장에서 즉시 보증금을 돌려주지만, 공매는 보증금을 지정된 계좌로 입금해야 하고 보증금을 돌려줄 때도 입찰자가 지정한 계좌를 통해 환급이 이루어진다.

경매와 공매는 입찰 기간, 입찰보증금률, 유찰 시 저감 원칙 및 매각대금납부 방법에서도 차이가 있다.

입찰기간
경매는 입찰할 수 있는 기간이 지정된 매각기일에 딱 한 시간 정도만 주어지는 것이 원칙이다. 10:10~11:10, 10:40~11:40

그러나 공매는 대개 3일간 입찰 기간이 부여되고 입찰 기간이 마감되는 날 24시까지 입찰과 입찰보증금 입금을 마무리하면 된다.

유찰
경매는 입찰보증금이 최저 매각가의 10%이지만 공매는 입찰자가 써내는 입찰가의 10%를 보증금으로한다.

유찰로 인한 다음 회차 매각 시 경매는 약 1개월 후에 종전 매각가에서 20~30%를 줄여 매각한다. 반면 공매는 1주일 단위로 최초 감정가격의 10%씩 줄여 실시하지만, 공매주기나 저감률이 반드시 일정하지 않다.

납입기한
보증금을 제외한 매각대금 납부도 경매는 지정된 대금납부 기한내에 내면 되지만, 공매는 매각 잔금이 3천만원 미만이면 7일이내 3천만원 이상이면 30일 내로 지급기한이 정해진다.

명도
경매는 매각부동산의 점유자가 점유할 정당한 권원이 없이 점유하면서 매수인의 인도 요구에 불응할 때 인도명령제도를 이용해 강제로 집할 수 있지만, 공매는 그런 제도가 없다.

따라서 매입부동산의 점유자가 점유할 정당한 권원이 있든 없든 관계없이 점유자가 소유자, 대항력 없는 임차인, 가장 임차인, 불법 점유자와 관계없이 그 점유자와 명도 협의가 이루어지지 않으면 명도소송을 통해 확정판결 후 강제집행 할 수밖에 없다.

공매낙찰
공매는 낙찰받은 후 명도까지 기간이 상당히 걸릴 수 있고 명도비용이 소요될 수 있는 문제가 있다.

공매가 경매보다 더 어렵고 복잡하다는 인식은 이런 측면에서 비롯된 영향이 크다. 공매가 경매보다 더 어렵다고 느끼게 하는 부분도 또 있는데 절차에 경매에 있는 매각 불허가신청(낙찰 후 7일 이내)이나 즉시항고(매각격정기일 후 7일 이내)제도가 없다는 점이다. 즉 매각 불허가나 즉시항고는 낙찰자가 매수한 부동산의 권리관계나 임대차 또는 부동산 현황상 중대한 하자가 있을 때 그 하자를 치유할 수 있는 매우 중요한 수단이다. 그러나 공매는 그런 제도가 없어 입찰이 마감된 후 즉시 매각이 확정되기에 고지 또는 공지되지 아니한 중대한 하자가 있어도 그 하자에서 벗어날 방법이 없어 그 위험이 낙찰자에게 전가된다.

경매시장이 과열되고 물건 수도 감소하고 공매를 통해 물건을 매입하려는 수요자들이 늘고 있지만, 경매와는 사뭇 ㄷ가른점이 있어 주의가 필요하다.