부담부증여를 활용한 절세 전략: 증여세와 양도세 절감을 동시에

부담부증여란?

부담부증여(負擔附贈與)란 수증자(받는 사람)가 증여자가 부담하고 있던 채무를 함께 승계하는 방식으로 재산을 증여하는 것을 의미한다. 즉, 순수한 증여가 아니라 일부는 증여, 일부는 채무 승계(대가 거래)로 간주된다.

이 방식은 증여세와 양도소득세 절감 효과를 동시에 누릴 수 있어, 부동산 등 자산 이전 시 적극 활용되는 절세 전략이다.

1. 부담부증여의 절세 효과

일반적인 증여는 전체 재산 가치에 대해 증여세가 부과된다. 그러나 부담부증여는 채무 부분에 대해서는 증여가 아닌 양도로 보기 때문에 증여세 대상에서 제외된다.

예시)

부모가 10억 원짜리 부동산을 자녀에게 증여하는 두 가지 방식 비교

방식	증여재산가액	승계 채무	증여세 과세 대상	증여세
일반 증여	10억 원	없음	10억 원	증여세 O
부담부증여	10억 원	4억 원	6억 원	증여세 절감

부담부증여 방식에서는 4억 원이 양도소득세 대상으로 간주되므로, 증여세가 줄어든다.

 

2. 부담부증여 활용법

2.1 채무가 있는 부동산 증여

부담부증여는 대출이 있는 부동산을 이전할 때 특히 효과적이다.
예를 들어, 담보 대출이 있는 부동산을 자녀에게 부담부증여하면 대출 승계 부분은 양도소득세 대상이 되고, 나머지만 증여세가 부과된다.

예시)

• 아버지가 공시가 8억 원, 시가 10억 원의 부동산을 소유 중이며,
• 4억 원의 대출이 남아 있음
• 이를 자녀에게 부담부증여하면

➡️ 4억 원은 양도소득세 대상
➡️ 6억 원에 대해서만 증여세 과세

이로 인해 증여세 부담이 크게 줄어드는 효과가 있다.

2.2 세율 차이를 활용한 절세

부담부증여는 증여세(1050%) 대신 양도소득세(기본 645%)를 적용할 수 있어 절세 효과가 클 수 있다.
특히, 장기보유특별공제를 활용하면 양도소득세 부담도 낮출 수 있다.

세금 종류	세율
증여세	10~50%
양도소득세	6~45% (장기보유공제 가능)

2.3 배우자를 활용한 부담부증여

배우자에게 증여할 때도 부담부증여를 활용하면 절세가 가능하다.

• 배우자 증여 공제 한도(6억 원) 활용 후 부담부증여하면, 증여세 부담 없이 부동산을 이전할 수 있다.
• 이후 일정 기간 보유한 후 배우자가 자녀에게 부담부증여하면 세금 부담을 더욱 줄일 수 있다.

 

3. 부담부증여 시 주의할 점

3.1 5년 이내 매각 시 양도세 주의

부담부증여를 받은 부동산을 5년 내에 매각하면, 기존 증여자가 양도세를 내야 한다.
즉, 부모가 부담부증여한 부동산을 자녀가 5년 이내에 팔면, 부모가 세금을 부담하게 된다.

3.2 세무 신고 필수

부담부증여는 일반 증여보다 양도세와 증여세 계산이 복잡하므로 반드시 세무 전문가의 도움을 받아 신고해야 한다.

 

4. 결론: 부담부증여는 최적의 절세 전략

부담부증여는 부동산, 대출 승계가 포함된 자산을 이전할 때 강력한 절세 효과를 발휘하는 방법이다.

• 채무 승계를 통해 증여세를 줄이고, 양도소득세를 활용하는 절세 방식
• 배우자와 자녀에게 단계적으로 부담부증여하면 세금 부담 최소화
• 장기보유특별공제를 활용하면 추가적인 양도세 절감 가능

하지만, 5년 내 매각 등 법적 요건을 주의해야 하며, 전문가의 상담을 받아 정확한 절세 계획을 세우는 것이 중요하다.