일본 부동산 취득

맨션 임대 수익률은 연 6~7%

월 임대료 도쿄기준 1인 사용 6~7평형대 대략 8~8만5천엔 정도 20평대 20만엔 가량, 방 3개 25평 맨션 월 임대료 25만 엔정도

일본도 한국처럼 대도시 지역, 역세권 우선시된다. 해외 근무 등으로 한국인이 많이 가는 지역은 도쿄 내 신주쿠, 나카노 등이 중심이 된다. 

집값 이외 주차장 가격을 따로 내는 경우가 흔하다, 주차장 가격은 대략 1년에 3만 5천엔 정도, 화재보험료 계약기간 2년이며 20평 기준 2만엔 정도 중개 수수료는 한달치 임대료가격을 줘야한다.

기본적으로 외국인이리고 부동산 구입 시 제한을 받는 경우는 없다. 한국인 등 외국인도 일본인과 동일한 조건으로 부동산을 살 수 있다. 다만 외국인일 경우 부동산 구입 후 20일 이내에 일본은행을 경유, 일본 정부에 취득 명의인의 이름과 부동산 취득가 등을 보고해야 한다. 주일본 영사관에서 발급하는 '사인 증명서'가 필요하다. 본인이 사용하는 서명이 거짓이 아니라는 것을 입증하기 위해 일본 영사로부터 인증을 받는 것이다. 인증 절차는 '서명에 관한 진술서'서식에 본인 여권에 서명된 서명과 같은 서명을 한 뒤 공증 촉탁서(신청서)를 작성해 일본 영사에게 제출하면 된다. 촉탁 때 필요한 서류는 본인 여권(인적 사항과 서명돼 있는 부분 복사본 함께 제시), 공증 촉탁서, 서명에 관한 진술서, 수수료(300엔) 등이다.

세금

인지세 : 부동산 구입가가 1000만~5000만엔 이하 2만 엔, 5000만엔 초과~1억엔 이하 5만엔, 1억~5억엔 아허 10만엔 등
고정자산세 : 임대를 받으면 건물과 토지의 과세 평가액의 1.4%
도시계획세 : 0.3%(지역마다 상이)
소득세 : 기타 부동산 관련 소득에 대해 소득액의 5~40%
등기비용 : 구입가격의 10~20%

일본 국내에서 부동산을 매매하여 구입하는 경우, 그 소유권 이전등기의 신청에 즈음 해, 등록 면허세가 재산세 평가액의 2%, 부동산 취득세가 오른쪽 평가액의 3 ~ 4 % (일정의 주거용 부동산과 시한조치등의 경감세율도 있음.)가 과세됩니다. 또한 소유하고 있는 기간 동안은 오른쪽 평가액의 1.7 %의 재산세 및 도시계획세 (주택경감조치도 있음.)가 매년 과세됩니다.

이러한 과세는 국적이나 거주지 · 본점 등의 여하를 불문하고 일본 국내에 부동산을 소유하는 있는 모든 개인 · 법인에 동일하게 적용됩니다.

그러나 그 부동산을 타인에게 임대하여 임대수익(이익)이 발생하여, 그 매각 즈음 양도차익이 발생하는 등의 경우에는 조금 사정이 달라집니다. 일반적으로 임대수익과 매각이익에 대해서는 소득 (법인) 세금 및 주민세가 과세됩니다만, 그 소유자가 비거주자 (원칙적으로 그 국가의 국적이 아니고 일본에 거주하지 않는 자) 또는 외국법인 (본점이 일본에 없는 법인)의 경우에는 먼저 일본에서 과세 (확정신고) 된 후 자국 (한국)에서 더욱 국내소득과 합산신고를 하고 먼저 일본의 과세액을 외국세액으로 공제하는 방법으로 이중과세가 되지 않도록 정산하게 됩니다.

또한 매우 중요한 것으로서 비거주자 또는 외국법인에 대하여 부동산 임대료 및 양도 대금을 지불하는 자 (비사업자 등의 개인등 제외)는 지불 즈음에 10.21 % ~ 30.63 %의 원천징수 의무 가 있습니다마는 모르는 사람이 너무 많습니다. 한국인이 일본에서 부동산을 구입하고 임대료를 받을 때 그 20.42 %가 원천이라는 형태로 수중에 들어 오지 않으면 즉시 자금 운용이 어려운 것은 당연한 일로, 지불하는 분도 원천하지 않으면 세무조사에서 불납부 가산세로 위험을 지게 됩니다 (부동산에 관해서는 한일조세조약에 「저작권 사용료 원천의 10 % 」과 같은 경감규정은 없음).

비거주자 또는 외국법인이 부동산을 구입하고 운용할 때 임대하는 측도 포함하여 부디 주의가 필요합니다.

 

다음으로 주요 궁금사항에 대해서 다루어봤습니다. 아래 가져온 것을 통해서 어느정도 짐작과 해소가 되면좋겠내요

 

주요 궁금사항
1.외국인은 부동산을 취득할 수 있습니까?
2.부동산을 구입한 경우, 자유롭게 출입국할 수 있습니까?
3.투자를 통해 일본에 거주하는 우대조치가 있습니까?
4.일본에 투자할 경우, 본국과 일본을 비교할 때 어느 나라의 은행에서 융자받는 편이 좋을까요?
5.일본에서 얻은 이익을 본국으로 송금하는 방법은?
6.<투자경영> 의 재류자격 취득요건은 무엇입니까?
7.Q6 의 회답에서 말하는 <상당액 투자>란 얼마입니까?
8.Q7 의 회답에서 말하는 <500 만엔 이상의 투자>는 매년 필요합니까?
9.<투자경영>재류자격의 요건으로서 반드시 상근직원이 2 명 필요합니까?

1.외국인은 부동산을 취득할 수 있습니까?

국적을 불문하고 일본비거주자*가 일본 국내의 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득한 경우 사전에 거래내용, 실행시기 등을 일본은행을 통해 재무대신에게 신고해야 합니다. 다만 거주목적, 비영리목적 등의 경우에는 신고할 필요가 없습니다. 문의:일본은행 국제국 투자과 전화

 

*일본비거주자란 해외 사무소에 근무할 목적으로 출국, 체재하고 있는 일본국적자, 2 년 이상 외국에 체재할 목적으로 출국, 체재하고 있는 일본국적자, 출국 후 외국에 2 년 이상 체재하고 있는 자. 일본거주자란 일본국내의 사무소에 근무하는 외국국적자, 일본에 입국한 지 6 개월 이상 경과한 외국국적자를 말함.

 

2.부동산을 구입한 경우, 자유롭게 출입국할 수 있습니까?

- 일본정부의 외국인 재류정책으로서 일본 국내의 부동산 소유를 FAQ 이유로 한 재류자격 및 입국제도는 없습니다.

- 일본에 거주하고 있지 않은 사람이라도 일본 국내에 부동산을 소유하는 것은 가능합니다.(Q1 참조) 하지만 경우에 따라서는 일본은행을 통해 관계관공서의 허가를 받거나 관계관공서에 신고해야할 필요가 있습니다.

- 현실적으로 이미 재류자격을 소지할 수 있는 요건, 예를 들면 <투자경영>재류자격 등을 소지한 분이 부동산을 구입합니다.

- 일본 국내에서 신용을 얻기 위해 경영자 개인이나 회사가 일본의 부동산을 취득하고 회사가 사업의 운용자금을 차입할 때 그 부동산을 담보로 차입하는 등 경영에 자본을 대는 경우도 많은 것 같습니다.

 

3.투자를 통해 일본에 거주하는 우대조치가 있습니까?.

- 주식이나 채권 보유 등에 의한 간접투자의 경우에는 재류자격과 연동하지 않습니다.

- 일정한 정도의 규모 이상으로 일본의 현지법인이나 일본지점을 개설할 경우 일본에 거주하고 경영하는 분은 <투자경영>이라는 재류자격을 취득할 필요가 있습니다.

- 일본에 거주하지 않지만 본국으로부터 자주 도일하여 경영하는 분에 관해서는 단기상용 등의 복수사증을 발급하여 편의를 도모하고 있습니다.

 

4.일본에 투자할 경우, 본국과 일본을 비교할 때 어느 나라의 은행에서 융자받는 편이 좋을까요?

- 일본에서는 비즈니스 모델을 심사하고 실현가능성으로 융자가능성을 판단하는 구조는 아직 일반적이지 않습니다.

- 기본적으로 물적 및 인적 담보를 엄격하게 요구하여 대손을 방지하는 대금업자가 많은 것 같습니다. 즉 회사의 도산이나 경영자의 개인자산을 담보로 대출하며 담보가 불충분하면 모회사나 경영자 개인을 연대보증인으로 하는 인적 담보가 요구됩니다.

- 또한 일반적으로 6 개월 미만의 비즈니스 경험으로는 원칙적으로 대부분의 경우가 융자대상이 되지 않는 것 같습니다. -일본에 와서 곧바로 융자원을 찾아도 우선 일본의 은행은 응해주지 않습니다. 금리를 절약할 의도라면 비즈니스 실적을 일정평가받고 있는 본국의 모회사가 일본의 은행으로부터 빌리는 경우도 생각할 수 있습니다.

 

5.일본에서 얻은 이익을 본국으로 송금하는 방법은?

- 이익을 일본에서 해외로 송금하는 것의 전제로서 각국간의 조세조약이나 일본국내의 세법에 따라 적정하게 소득(이익)을 신고하고 과세받을 필요가 있습니다.

- 일본에 영업 거점을 설립했다고 하여 등기를 행하지 않고 외국법인의 일본지점 혹은 일본의 법률에 기초한 일본법인으로서 사회적 지위를 취득하지 않으면 구체적인 영업활동을 할 수 없습니다. 그러나 등기를 하지 않은 <주재원사무소>에는 소득에 대한 과세가 없습니다. 주재원사무소에 인정하고 있는 것은 <본국 회사로의 정보제공, 광고선전, 시장조사, 기초연구, 본국 회사를 위한 자산구입과 보관>의 제반 활동에 한정됩니다.

- 외국의 법률에 기초한 외국법인의 일본지점인 경우, 외국법인의 일본지점이 행하고 있는 본점에 대한 이익송금 및 본점과 지점간 거래에 대해서는 원칙적으로 법인세 과세대상이 되지 않습니다. 단 일본국내의 사업을 통해 발생하는 소득이나 일본국내 원천소득에 대해서는 모두 과세대상이 되며 신고의무가 있습니다.

- 일본의 법률에 기초한 일본법인의 경우, 외국법인을 통한 일본내 자회사는 일본법인에 해당하므로 일본의 법률이 정한 영리법인(주식회사 등을 말함)의 회계제도 및 세제에 따를 필요가 있습니다. 회계제도 상 본국의 법인과 일본법인은 별개의 회사이므로 사전에 유의하여 모회사 자회사의 각 나라 제도에 따라 이익이전방법에 대해 자세히 검토해 둘 필요가 있습니다

【이익의 이전방법 사례】

· 본국의 법인 또는 본국의 경영자가 자회사인 일본법인의 주식을 보유하고 결산기마다 주식의 배당금을 얻는다. · 본국의 경영자가 자회사인 일본법인의 임원으로 취임하여 임원보수를 얻는다.

· 본국의 법인 또는 경영자가 상장전에 보유한 주식을 상장할 때 매각하여 상장이익을 얻는다. (이 방법으로 전부 매각하면 사업매각이 된다.)

·본국의 법인과 일본법인 간에 라이센스 계약이나 프랜차이즈 계약 등을 맺고 정기적으로 수입을 얻는다.

 

6.<투자경영>의 재류자격 취득요건은 무엇입니까?

<투자경영>의 재류자격은 <상당액의 투자>를 하고 투자한 자금의 유지 ·확대를 도모하는 관점에서 회사 등의 사업운영에 참가할 것을 목적으로 입국·재류하는 자를 대상으로 마련된 것으로 외국인이 실질적으로 회사 등의 경영을 좌우할 수 있을 정도로 투자하는 일이 전제로 필요합니다. 입국관리ＨＰ http://www.moj.go.jp/NYUKAN/nyukan20.html

法務省

7.Q6 의 회답에서 말하는 <상당액 투자>란 얼마입니까?

적어도 500 만엔 이상의 투자가 필요합니다. 한편 <투자액>은 단순히 소유한 주식의 가격에 따라 결정되는 것이 아니라 해당사업에 실질적으로 투자하고 있는 금액으로 판단합니다. 입국관리ＨＰ http://www.moj.go.jp/NYUKAN/nyukan20.html

 

8.Q7 의 회답에서 말하는 <500 만엔 이상의 투자>는 매년 필요합니까?

한번 투자된 500 만엔 이상의 투자가 그 후에도 회수되는 일 없이 유지되고 있다면 지장없습니다.

 

9.<5 투자경영>재류자격의 요건으로서 반드시 상근직원이 2 명 필요합니까?

Q7 및 Q8 의 회답에서 말하는 <500 만엔 이상의 투자>가 이루어지고 있는 경우에는 <투자경영>의 재류자격에 대해 기준성령*이 정한 <해당사업이 그 경영 또는 관리에 종사하는 자 이외에 2 명 이상의 본국에 거주하는 자로 상근 직원이 종사하여 경영하는 규모일 것.>의 기준에 대해 실제로 이처럼 상근직원을 2 명 이상 고용하지 않아도 <지장없다는 취급>이 행해지고 있습니다.

*출입국관리 및 난민인정법 제 7 조 제 1 항 제 2 호의 기준을 정한 성령

 

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