뉴욕시 Airbnb 임대 규정에 대해 알아야 할 것

로버트 기요사키는 뉴욕시의 에어비앤비 제한 조치를 부동산 시장의 과잉 공급과 규제 위험의 징후로 보고 있습니다. 그는 부동산 시장 붕괴가 임박했으며 이는 투자자들에게 부를 축적할 수 있는 좋은 기회라고 조언합니다. 기요사키는 시장 붕괴가 발생할 때가 부자가 될 수 있는 최적의 시기라고 강조하면서, 다가오는 부동산 시장의 하락이 저렴한 가격에 부동산을 구입할 수 있는 기회를 제공할 것이라고 예상합니다​​.

뉴욕시 에어비앤비 임대 규정에 대해 알아야 할 것

뉴욕시의 에어비앤비에 대한 엄격한 규제 조치

뉴욕시의 새로운 에어비앤비 규제에 따라 호스트는 에어비앤비 재산을 뉴욕시 특별 집행국에 등록해야 합니다. 등록을 위해서는 모든 거주자의 전체 법적 이름, 임대 계약서 같은 단위의 영구적 상태 증명, 그리고 지역의 조닝 요구 사항, 안전 규정 및 건축 코드를 준수함을 증명해야 합니다. 등록하지 않은 호스트는 에어비앤비에서 제거되며, 벌금이 부과될 수 있습니다. 이 규정은 약 4만 개의 에어비앤비 목록 중 약 4분의 1을 감소시킬 것으로 예상됩니다​​.

 

뉴욕시의 에어비앤비 규제는 주로 2022년 1월 9일에 도입된 로컬 법 18(Local Law 18), 즉 단기 임대 등록법에 의해 규정됩니다. 이 법은 단기 임대 호스트가 에어비앤비, VRBO, Booking.com과 같은 예약 서비스 플랫폼에 자신의 임대 정보를 게시하기 전에 시장의 특별 집행국(OSE)에 등록해야 한다고 요구합니다​​.

 

규제에 따르면, 호스트는 전체 아파트를 30일 미만 동안 임대할 수 없으며, 오직 자신이 거주하는 공간을 공유하는 경우에만 임대가 가능합니다. 이 경우, 임대는 최대 두 명의 게스트에게만 허용됩니다​​. 이러한 조치는 뉴욕시의 단기 임대 산업이 사실상 무규제 상태인 것을 강화하려는 시도로, 불법 임대가 너무 흔해져서 시가 모두 규제하기 어려웠기 때문입니다​​.

 

현행 규정과 다른점

단기 임대 등록법(Local Law 18)과 현행 규정의 주요 차이점은 다음과 같습니다.

• 등록 요구사항: Local Law 18은 모든 단기 임대 호스트가 시의 특별 집행국(OSE)에 등록하도록 요구합니다. 이전에는 이러한 종류의 등록 요구사항이 명시적으로 없었습니다. 등록 과정에서 호스트는 임대하는 단위가 현지 주택, 안전, 건축 규정을 준수함을 증명해야 합니다​​​​.
• 단기 임대의 정의와 제한: Local Law 18은 30일 미만의 단기 임대에 대해 명확한 제한을 두고 있으며, 이는 주로 호스트가 임대 기간 동안 같은 공간에 거주해야 한다는 요구사항을 포함합니다. 이러한 제한은 이전 규정에서도 존재했으나, 새 법은 이를 더욱 강화하고 명확히 하며, 위반 시 벌금을 부과할 수 있는 권한을 제공합니다​​​​.
• 플랫폼의 책임: 새로운 규제는 에어비앤비와 같은 플랫폼이 등록되지 않은 단기 임대 목록을 게시하거나 이러한 임대에 대한 거래를 처리하는 것을 금지합니다. 이는 플랫폼이 단기 임대 등록 상태를 확인하고 관리하는 데 더 큰 책임을 지게 합니다​​.
• 벌금과 집행: Local Law 18은 OSE에 더 강력한 집행 권한을 부여하여, 등록되지 않은 단기 임대를 제공하는 호스트와 플랫폼에 대해 더 높은 벌금을 부과할 수 있습니다. 이는 현행 규정보다 집행력을 강화하는 조치입니다​​​​.

 

단기 임대 서비스의 제한

새로운 규제는 건물 소유주들이 단기 임대가 허용되지 않는 건물 목록을 만들고, 해당 목록에 있는 건물에서는 임대 등록을 거부할 수 있도록 합니다. 이는 무단으로 호스트가 되려는 세입자들의 등록 요청을 거절할 수 있게 해줍니다​​.

 

에어비앤비와 같은 플랫폼은 등록되지 않은 단기 임대 목록을 게시하거나 해당 임대 거래를 처리할 수 없게 됩니다. 이로 인해 뉴욕시의 에어비앤비 목록은 현재의 4분의 1 정도 감소할 것으로 예상됩니다​​.

 

이러한 규제는 뉴욕시의 주거용 부동산이 관광용이 아니라 뉴요커들을 위한 것이라는 관점을 강화하고, 불법 단기 임대를 통해 발생하는 주택난을 해결하려는 시도입니다​​.

 

규제의 영향

규제는 단기 임대 시장의 규모를 크게 축소시킬 수 있습니다. 로컬 법 18(Local Law 18)에 따라, 모든 단기 임대 호스트는 등록해야 하며, 많은 기존 목록이 규제 요건을 충족하지 못해 시장에서 제거될 수 있습니다​​​​. 이는 에어비앤비와 같은 플랫폼에서 활동하는 호스트 수와 이용 가능한 임대 목록의 급격한 감소로 이어질 수 있으며, 결과적으로 단기 임대 시장의 크기와 활동성이 크게 줄어들 수 있습니다.

 

또한, 이 규제는 단기 임대를 통해 수익을 창출하려는 개인 및 소규모 임대업자에게 큰 타격을 줄 수 있습니다. 많은 호스트가 자신의 재산을 단기 임대하여 추가 수익을 얻거나 모기지 비용을 충당하는데, 이러한 규제로 인해 그러한 기회가 제한될 수 있습니다. 이는 특히 경제적으로 어려운 시기에 재산 소유자들에게 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 

더욱이, 이 규제는 관광객과 방문객에게 더 적은 숙박 옵션을 제공하게 되어, 뉴욕시를 방문하는 사람들이 줄어들 수 있습니다. 이는 관광 산업에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 관련된 지역 경제 활동과 수익에도 영향을 줄 수 있습니다.

 

그러나 반대로, 이러한 규제는 장기적으로 뉴욕시의 주거 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 단기 임대의 제한은 임대 주택의 공급을 늘릴 수 있으며, 이는 임대료 안정화와 주거용 부동산 시장의 건강한 균형에 기여할 수 있습니다​​. 또한, 불법 단기 임대로 인한 주민들의 불편과 안전 문제를 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

부동산 시장

• 주택 재고 증가: 단기 임대가 제한됨에 따라, 일부 주택이 임대 시장으로 돌아오거나 판매될 수 있습니다. 이는 특히 높은 수요 지역에서 주택 공급을 증가시킬 수 있으며, 장기적으로 주택 가격과 임대료에 영향을 미칠 수 있습니다​​​​.
• 임대료 안정화: 단기 임대의 감소는 장기 임대용 주택의 공급을 늘릴 수 있으며, 이는 임대료 안정화에 기여할 수 있습니다. 이는 임대 시장에 안정성을 가져오고, 주거 비용 부담을 줄일 수 있습니다​​​​.
• 주거용 부동산 시장의 변화: 단기 임대로 인한 수익 창출 기회가 줄어듦에 따라, 일부 투자자들은 주거용 부동산 투자의 매력을 잃을 수 있습니다. 이는 부동산 시장의 특정 세그먼트에서 투자 패턴의 변화로 이어질 수 있습니다​​​​.
• 호텔 및 전통적인 숙박 시설 수요 증가: 단기 임대 옵션이 줄어들면, 관광객과 단기 방문자들은 호텔이나 전통적인 숙박 시설로 전환할 수 있습니다. 이는 호텔 산업에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으며, 부동산 시장에서 호텔 부동산의 가치와 수요를 증가시킬 수 있습니다​​.
• 지역사회와 주거 환경의 개선: 단기 임대의 제한은 지역사회 내에서 불법 임대로 인한 문제를 줄일 수 있습니다. 이는 주거 지역의 안정성과 주민들의 삶의 질을 향상시킬 수 있으며, 장기적으로 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다​​​​.
• 규제 준수 비용: 새로운 규제를 준수하기 위한 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다. 이는 특히 소규모 임대업자나 개인 임대업자에게 부담이 될 수 있으며, 일부는 시장에서 철수할 수도 있습니다​​.

 

종합적으로, 뉴욕시의 에어비앤비 규제는 부동산 시장에 복합적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이러한 변화는 단기적으로 불확실성과 조정을 요구할 수 있으나, 장기적으로는 더 지속가능하고 균형 잡힌 부동산 시장을 조성하는 데 기여할 수 있습니다.

 

다만 투자자 입장에서는

30박 이상 숙박 시 숙소 세부정보 데이터 공유 공개가 면제

30박 이상 숙박으로 전환하면 호스트는 숙소 세부정보를 공개하는 데이터 공유 요건에서 면제됩니다. 즉, 호스트는 위 항목에 언급된 정보를 제출하지 않고도 에어비앤비 및 기타 예약 플랫폼에 단기 임대 숙소를 게시할 수 있습니다. 

 

30일 이하로 호스팅하는 것이 매력적이고 더 큰 금전적 보상을 얻을 수 있는 경우가 많지만, 30일 이상 호스팅하면 몇 가지 이점이 있습니다. 집 구조에 대한 정보를 공유할 필요가 없을 뿐만 아니라 장기 호스트는 손님의 이직률을 줄여 유지 관리 및 운영 비용을 낮출 수 있습니다. 

 

또한, 장기간에 걸쳐 임대수익을 확보할 수 있어 보다 안정적인 임대수익을 얻을 수 있습니다. 30일 이상 체류하는 경우 원격 근무자, 장기간 도시에 머무르는 디지털 유목민인 '슬로우 매드'와 같은 새로운 인구층이 유입될 가능성이 높습니다. 

 

NYC에서 호스팅하는 것의 가치 재평가

당연히 호스트는 임대 수입 손실과 개인 정보 보호 문제에 직면해 있기 때문에 자신의 공간 호스팅을 포기하게 될 것입니다. 그러나 뉴욕은 여전히 ​​경쟁이 치열한 시장이므로 일부 호스트는 그대로 남아 있을 것입니다. 

 

이런 시기에 호스팅할 가치가 있는지 여부는 호스트의 재정적 목표, 새로운 규정을 준수할 수 있는 능력, 호스팅되는 임대 유형에 따라 달라집니다. RentHop은 최근 96%의 도시에서 장기 임대보다 1베드룸 유닛이 더 수익성이 높다는 연구 결과를 발표했습니다 . 뉴욕은 1베드룸 임대에 대한 장기 수익률이 가장 높은 도시 중 하나로 선정되었습니다.

 

30일 이상 숙박이 재정적 목표와 호스트로서의 라이프스타일에 적합하다고 생각하신다면 뉴욕에서 호스팅하는 것이 여전히 실행 가능한 기회일 수 있습니다. 그러나 주요 관심사가 도시에서의 숙박이 수익성이 높은 성수기를 활용하는 것이라면 새로운 제한 사항을 고려할 때 NYC에서 호스팅하는 것이 가치가 없다고 생각할 수도 있습니다.