역모기지 현황

역모기지 Reverse Mortgage : RM은 본인 명의 주택 담보 및 대출계약을 체결한 뒤 일정 금액을 연금으로 수령하는 금융기법이다. 계약체결시 금융기관은 종신시점까지 상환청구권을 행사할 수 없고 대출자는 중도상환의무를 부담하지 않고 연금을 수령한다.

의의
주택은 있으나 소득이 없는 경우 담보로 삼고 매월 연금형태로 지급받아 생활을 하고 미국 등 선진국에서는 수명연장, 출산율 저하 등 고령화 진행으로 인해 복지를 지원하는 방안으로 도입되고 있다.

상황
현재 세제 등 미흡한 제도상태 금융기관 역모기지 위험 리스크 대비 관리 소요, 높은 대출금리, 낮은 대출한도 설정, 15~20년 사이 대출기간 설정 등 보수적인 상품설계로 인해 장점이 저해되어 있는 상태이다.

모기지와 역모기지 차이
모기지는 신청자의 미래 상환능력 및 신청 시점까지 신용기록이 중요하게 고려되고 이때 주택소유권은 추가적인 담보 역할을 한다.
역모기지는 주택소유권을 기초로 계약 성립이므로 신용상태 및 상환능력보다는 미래 특정 시점 예상 주택가치에 근거한 대출금이 결정된다.

금융기관 위험
역모기지 공급 금융기관은 장수위험, 이자율 위험, 일반주택 가격평가 위험, 특정 주택 가격평가 위험, 비용위험에 노출된다.
장수위험-예상수명보다 오래 살게 되는 경우
이자율위험-대출 시 적용하는 이자율이 고정이자율이나 변동이자율에 따라 시장 이자율 변동에 따라 자산가치 변동에 대응이 어려운 부분
일반주택 가격평가 위험-담보대상 주택의 가격 상승률 예측과 미래가치 예측에 대한 어려움
특정 주택 가격평가 위험-담보대상 주택 미래 예상가격 확률분포 중 손실 발생 확률 위험
비용위험-마케팅 비용 및 규제 비용, 시행착오 비용이 있다.

대출자 위험
금융기관 파산 가능성, 과세 문제
과세문제 - 역모기지 계약의 경우 차액 발생 시 그 성격을 자본이득으로 파악할지 여부에 대한 문제가 있다.