환산보증금

상가 공실에도 임대인의 임대료 인하가 어려운 상가건물임대차보호법이 정한 범위(계약갱신요구권 10년)내 월세를 5%이내 인상에 대한 규제때문이나 모든 상가건물에 적용되는 것은 아니다.

상가임대차 경우 임차인은 환산보증금액과 관계없이 임대차 기간 10년 동안 계약갱신요구권을 갖으나 계약 갱신 시 차임 또는 보증금 인상은 환산보증금에 따라 달라진다.

환산보증금이 상가건물임대차보호법에 따른 지역별 적용 범위 안에 있으면서, 갱신요구권이 있는 임대차의 경우 연간 5%의 비율 내에서만 차임을 올릴 수 있고 '차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 비율을 초과하지 못한다'고 되어 있다. 

환산보증금이란 임대차 계약상 차임을 보증금으로 환산한 값이다. 당해 임대차 계약상 차임에 100을 곱한 값에 보증금을 더한 금액을 말한다. 보증금 + (월세x100)

환산보증금 초과 상가건물 임대차의 경우 임대료 인상 상한 제한은 없으나 그렇다고 임대인은 특별한 인상 요인 없이 월세를 올릴 수도 없다.

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일반적으로 상가 환산보증금 초과의 경우 우선변제권이 없어 전세권설정을 하는데 이런 차이를 알아야 보증금을 지킬 수 있다.

환산보증금 이내 임차인
건물의 인도와 사업자등록만 완료되면 익일 0시부터 대항력 발생
대항력과 확정일자가 적용되어 우선변제권을 통한 보증금 회수가 용이
임대차 기간이 짧은 경우(1년 안되는) 임차인은 선택적 주장 가능
계약 갱신을 통해 5년의 기간이 보장
보증금 중 일정액이 경매와 공매 시 최우선변제권 적용

환산보증금 초과 임차인
2015년 5월 13일 이후 최초 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 대항력 인정 허용
상가 환산보증금 초과가 되는 임차인의 경우에는 우선변제권 적용이 안되기 때문에 대체안으로 전세권 설정 등을 이용
상가 환산보증금 초과 임차인의 경우 약정된 기간만 인정됨
하지만 계약 기간의 5년 보장은 가능하다
최우선 변제권이 적용되지 않아 보증금 중 일정액을 보호받을 수 없다.